記者 陳瀟

　　中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2025年以來(lái)，廣州、沈陽(yáng)等近20個(gè)城市已相繼宣布推出或優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”的支持性政策。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，相比于“收購(gòu)存量房”等側(cè)重供給端的政策，近期推出的“商轉(zhuǎn)公”政策作用于住房消費(fèi)的需求端，既能減輕還貸壓力，也有助于增強(qiáng)市場(chǎng)信心和消費(fèi)能力。

　　廣州擬推行“商轉(zhuǎn)公”政策

　　7月2日，廣州住房公積金管理中心向社會(huì)公眾公開(kāi)征求《廣州商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施辦法（暫行）》（征求意見(jiàn)稿，以下簡(jiǎn)稱“征求意見(jiàn)稿”）的意見(jiàn)。廣州擬明確，當(dāng)住房公積金個(gè)人住房貸款率低于75%時(shí)啟動(dòng)“商轉(zhuǎn)公”貸款。

　　所謂“商轉(zhuǎn)公”，是指將已辦理的商業(yè)住房貸款，符合條件后轉(zhuǎn)換為利率更低的公積金貸款。“當(dāng)前首套公積金貸款利率為2.6%，而大多數(shù)存量商業(yè)貸款利率仍在3.2%左右，兩者之間存在約0.6個(gè)百分點(diǎn)利差。”中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)購(gòu)房人而言，這意味著月供支出、利息總額降低，同時(shí)也可進(jìn)一步完善住房公積金制度支持作用，釋放社會(huì)消費(fèi)需求。

　　從政策細(xì)節(jié)看，征求意見(jiàn)稿擬明確，商轉(zhuǎn)公貸款額度按申請(qǐng)時(shí)廣州市公積金貸款政策核定，同時(shí)不得高于“商轉(zhuǎn)公”貸款申請(qǐng)時(shí)原商業(yè)貸款余額與未來(lái)3個(gè)月應(yīng)還本金的差額，且不得超過(guò)購(gòu)房總價(jià)款的60%。購(gòu)房總價(jià)款以房屋原購(gòu)買價(jià)格與房屋重新核查（重新評(píng)估）價(jià)格中的較低者為準(zhǔn)。同時(shí)，申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款時(shí)，貸款房屋是產(chǎn)權(quán)人家庭在本市的唯一住房。

　　“只有純商貸的自住房、唯一住房才能滿足‘商轉(zhuǎn)公’條件，這部分人群很大部分是之前購(gòu)房的年輕人或新市民。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過(guò)去樓市火熱期間，不少樓盤不接受公積金貸款，現(xiàn)在，這部分人群可申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”，有助于持續(xù)降低還貸壓力。

　　除此之外，在李宇嘉看來(lái)，廣州此次推進(jìn)“商轉(zhuǎn)公”背后，也一定程度上是穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的需要。“近兩個(gè)月，廣州二手房交易套數(shù)降至1萬(wàn)套以下，同比漲幅收窄，新房成交同比下滑，去化周期拉長(zhǎng)，居民住房消費(fèi)預(yù)期有所轉(zhuǎn)弱。”李宇嘉表示，在需要“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的背景下，廣州亦有望探索更多“穩(wěn)樓市”政策。

　　持續(xù)為購(gòu)房者減負(fù)

　　事實(shí)上，此前已有多個(gè)城市相繼出臺(tái)了“商轉(zhuǎn)公”的支持政策，同時(shí)，亦有不少城市持續(xù)優(yōu)化該政策，從而惠及更多購(gòu)房群體。

　　例如，沈陽(yáng)市在今年年初明確優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”貸款申請(qǐng)條件。取消“商轉(zhuǎn)公”貸款申請(qǐng)條件中原商貸已償還3年（含）以上的限制條件；取消“商轉(zhuǎn)公”貸款申請(qǐng)條件中借款申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人名下除申請(qǐng)“商轉(zhuǎn)公”貸款的1筆個(gè)人住房商業(yè)貸款以外，不得有其他住房貸款的限制條件。此后再度擴(kuò)大“商轉(zhuǎn)公”貸款政策支持范圍。靈活就業(yè)繳存人、異地繳存職工和現(xiàn)役軍人，可將已償還5年（含）以上的個(gè)人住房商業(yè)貸款，轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。

　　不少地區(qū)也在簡(jiǎn)化“商轉(zhuǎn)公”的辦理流程，提升操作便利性。目前，“商公直轉(zhuǎn)”模式下，銀行通過(guò)順位抵押的方式配合辦理，借款人可以直接將原有商業(yè)貸款轉(zhuǎn)換為同一銀行的公積金貸款，無(wú)須提前還清原貸款，手續(xù)更為便捷。

　　不過(guò)，多位業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前不少地區(qū)“商轉(zhuǎn)公”政策在落地過(guò)程中仍存在一些可優(yōu)化的空間。

　　比如，部分地區(qū)不支持商業(yè)貸款與公積金組合貸的轉(zhuǎn)換，僅接受純公積金貸款，限制了一部分可貸額度不足購(gòu)房者的適用范圍；同時(shí)，辦理“商轉(zhuǎn)公”通常需原商貸銀行同意配合，在實(shí)際辦理中需各方協(xié)同推進(jìn)，以提升政策的落地效率。

　　“多個(gè)城市持續(xù)優(yōu)化‘商轉(zhuǎn)公’政策，體現(xiàn)出當(dāng)前房貸政策更加務(wù)實(shí)和落地。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著各地加快挖掘住房公積金政策潛力，“商轉(zhuǎn)公”政策有望在更多城市落地，該政策不僅為已有商貸的購(gòu)房者減負(fù)，也讓不少準(zhǔn)備購(gòu)房的家庭看到了“先商后公”的可選路徑，增強(qiáng)了購(gòu)房決策的確定性。